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Property & Letting
Letting, sale, property acquisition and inheritance – all around your property assets.
Ob eine vermietete Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein wachsendes Portfolio – Immobilienvermögen bringt eigene steuerliche Regeln mit sich. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen jährlich in der Anlage V erklärt werden, Anschaffungs- und Herstellungskosten sind von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand abzugrenzen, und die Abschreibung will über Jahrzehnte richtig geführt sein. Wir betreuen private Vermieter ebenso wie gewerbliche Investoren und sorgen dafür, dass Werbungskosten, AfA und Finanzierungszinsen vollständig und korrekt angesetzt werden.
Als Kanzlei mit Standorten in Wedel und Hamburg-Winterhude kennen wir den Immobilienmarkt der Metropolregion – von der einzelnen Kapitalanlage im Kreis Pinneberg bis zum Mietobjekt in der Hansestadt. Wir denken dabei nicht nur an die laufende Steuererklärung, sondern auch an die großen Weichenstellungen: die Wahl zwischen privatem Halten und einer vermögensverwaltenden GmbH, die Zehnjahresfrist beim Verkauf und die vorausschauende Übertragung an die nächste Generation. Digital über DATEV Unternehmen online und – wenn es um Grundsätzliches geht – im persönlichen Gespräch.
What we handle for you
- Erstellung der Anlage V und Ermittlung Ihrer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – inklusive vollständigem Werbungskosten- und Zinsabzug
- Abschreibung (AfA) richtig ansetzen und fortführen: Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude, lineare AfA und erhöhte Sätze für Neubau und Denkmal
- Abgrenzung von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahem Herstellungsaufwand (15-%-Grenze in den ersten drei Jahren)
- Prüfung der Spekulationsfrist (§ 23 EStG) und steuerliche Begleitung beim Verkauf einzelner Objekte oder ganzer Bestände
- Beratung zur Struktur Ihres Immobilienbesitzes: privates Halten, GbR oder vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
- Begleitung bei Grunderwerbsteuer, Schenkung und Erbschaft – vorausschauende Übertragung von Immobilienvermögen an die nächste Generation
What matters for tax
Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnaher Herstellungsaufwand: Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach Kauf 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), sind sie nicht sofort abziehbar, sondern nur über die AfA verteilt – ein häufig teurer Stolperstein.
Spekulationsfrist von zehn Jahren: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Anders bei durchgehender Selbstnutzung. Der Verkaufszeitpunkt entscheidet oft über fünfstellige Steuerbeträge.
Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft (Drei-Objekt-Grenze), riskiert die Einstufung als Gewerbebetrieb – mit Gewerbesteuer und Wegfall der Steuerfreiheit nach zehn Jahren.
Frequently asked questions
Bei einer vermieteten Immobilie ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist nach § 23 EStG). Haben Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt – oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren –, entfällt die Steuer unabhängig von dieser Frist. Wir prüfen Ihren konkreten Fall und den optimalen Verkaufszeitpunkt.
Das hängt von Ihrem Anlagehorizont und Ihrer sonstigen Einkommenssituation ab. Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH kann Mieterträge niedrig besteuern, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben und reinvestiert werden. Nachteil: Beim späteren Verkauf entfällt die Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Wir rechnen beide Wege für Sie durch, bevor Sie sich festlegen.
Als Werbungskosten abziehbar sind unter anderem Finanzierungszinsen, die Gebäude-AfA, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen sowie Fahrten zum Objekt. Wichtig ist die richtige Abgrenzung: Nicht umlagefähige Nebenkosten und Erhaltungsaufwand mindern sofort die Steuer, größere Modernisierungen dagegen häufig nur über die Abschreibung.
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